Évaluation et financement : simple ou complexe

Puisque je me fais souvent poser des questions relativement au financement, j’ai pensé faire un petit survol ce matin.

Quand arrive le temps de vendre ou de financer vos immeubles ou vos entreprises, il est de première importance de bien évaluer la valeur. Pour ne pas surévaluer et perdre des acheteurs sérieux ou sous évaluer, et de ne pas maximiser vos actifs.

De plus, pour vendre ou acheter, l’exercice de financement peut parfois être complexe. Il y a tellement de facteurs qui peuvent influencer la réussite d’une acquisition/vente ou l’échec.

Il est certain que je ne peux en quelques mots vous exposer l’ensemble de ses facteurs… Mais ce matin, je vous fais un léger survol de quelques éléments importants tout dépendant du secteur touché.

La liste n’est pas complète car ça serait trop exaustif, mais elle vous donne quelques éléments :

Secteur résidentiel :

Ce n’est pas mon secteur d’expertise, mais tout de même, voici le pourcentage de mise de fonds minimum possible selon les différentes théories :

Résidentiel : Maison unifamiliale (propriétaire occupant) : 5%

Condominium (propriétaire occupant) : 5%

Duplex (propriétaire occupant) : 5%

Triplex (propriétaire occupant) : 10%

Quadruplex (propriétaire occupant) : 10%

5 logements et plus (propriétaire occupant ou non) : 15%

1 à 4 logements (propriétaire non occupant) : 20%

Pour le financement :

Deux ratios régulièrement utilisé ABD (Amortissement brut de la dette) de 39% et mieux et ATD (Amortissement total de la dette) de 44% et mieux.

Pour l’évaluation :

Il y a beaucoup de comparables que les courtiers ont accès pour les 6 derniers mois, tout dépendant du type de résidence, de l’année, du secteur, des actifs autours (garage, piscine, terrain, etc).

L’utilisation des comparables est de haute importance.

Secteur Commercial (Immeuble)

On entend souvent les deux ratios MRB (Multiplicateur de revenus brut) ou MRN (Multiplicateur de revenus net). On entend aussi la valeur $/porte. Pour avoir une réelle valeur, plusieurs données doivent être croisées. Des comparables des derniers mois doivent aussi être effectués.

Voici également quelques éléments pertinents dans l’analyse :

Analyse bruts potentiels;

Analyse brut effectif;

Revenu net d’exploitation;

Méthode du taux global d’actualisation;

Méthode hypothèque/mise de fonds.

Pour le financement :

Je n’apprends rien à personne de mentionner que la CDR (Capacité de remboursement) est très importante après avoir effectué les différentes analyses et calculé la liquidité nette générée. La mise de fonds nécessaire est maintenant très élevée pour les Plex.